리얼티인컴 하락 원인분석, 배당률 5.55% 달성과 2024년 전망. (feat. 추가매수 기회)

 

고점 대비 25% 하락

리얼티 인컴이 한달 이상 하향행진을 하며 최근 고점대비 25%까지 하락하였다. 주가 하락으로 배당률은 5.55% 까지 상승한 상태이다. 배당률만 고려하였을때 매력적인 가격에 도달한 것인데, 금리상승과 상업용 부동산 위기로 야기된 결과이다.

배당률과 미래 성장 가치가 중요한 리츠주 특성상, 5.55%의 배당률로 배당수익을 얻을 수 있는 아주 좋은 조건인데, 하락이 계속될 가능성도 있기 때문에 신중히 투자검토를 해야한다. 배당수익률이 높더라도 주식가치가 하락한다면, 전체적인 관점에서 자산 가치 하락이 발생할 수 있기 때문에 유의해야한다.
 

일시적인 하락세일까?

하락세가 일시적인지, 장기적인 관점에서 하락전망이 되는지를 파악하기위해 하락하는 원인을 먼저 알아보자. 20년 ~ 22년 3년간의 코로나 팬데믹 시기 이후 주식시장이 전반적으로  테크, 반도체 기업 쏠림 현상이 있어 상반되게 고배당주, 금융주 등은 관심밖으로 밀려났다. 
 
 

리얼티인컴 하락 원인

1. 상업용 부동산 위기

23년 코로나 엔데믹 시기에 많은 기업에서 재택근무를 운영하거나, 작은 기업들이 사업을 폐쇄하면서 상업용 부동산 수요가 줄어들었다. 특히 샌프란시스코 지역에서는 공실률이 20%까지 급증하였다. 미국은 인플레이션 완화 정책으로 금리 인상 기조를 유지하고 있어, 리츠 시장에 부정적인 영향을 미쳤다.
 

2. 유상증자 이슈

리츠주인 리얼티인컴은 매년 유상증자를 통해 투자 규모와 사업범위를 확장하고 있으며, 작년과 재작년 부동산 가격 하락 시기에도 유상증자를 통해 부동산 추가구입을 한 바 있다. 23년 8월에도 유상증자를 진행하여 주가가 하락하였는데, 이번 유상증자 자금은 라스베이거스에 투자할 것으로 예상된다. (기사발표가 있었음)

고배당 리츠는 주로 건물 임대 수익을 주주 환원 배당으로 분배하기 때문에, 사업 규모를 확장하기 위해서 유상증자를 통해 자금을 조달한다. 일반적으로는 유상증자가 부정적인 소식으로 여겨질 수 있지만, 리츠주의 경우에는 기업의 성장과 사업규모 다각화를 위한 중요한 수단으로 사용 되므로, 유상증자를 긍정적인 방향으로 해석할 수도 있다.

리얼티인컴 썸네일

 

3. 금리 인상 이슈

미국 연준 파월 의장은 최근 FOMC 회의에서 금리 인하 가능성은 현재 없다고 언급했다. 미국 대선이 1년 앞으로 다가왔고 경제안정이 중요한 과제이기 때문에 금리를 계속 올리는 것은 부담스럽지만, 한편으로 장기적인 관점에서 인플레이션을 완화하는 것이 매우 중요하기 때문에고금리가 유지되거나 추가 인상 할 가능성을 염두에 두어야 한다.

부동산 투자와 임대 수입이 주된 수익원인 리츠주는 주로 은행 대출 비중이 높은 편이며, 이 때문에 고금리는 리츠에 부정적인 영향을 미친다. 그러나 리츠주의 대출은 대부분 담보대출이기 때문에 담보물건이 존재한다는 특수성으로 미상환 위험성이 증가하지는 않는다. 특히 금리 상승은 임대료 인상을 야기하므로 임대업 운영에 대출이자가 큰 영향을 미치기는 어렵다.

힘든 투자는 늘 옳다. 남들이 환호하는 때는 떠나야 할때이다. 다른 사람들이 보석의 가치를 모르고 지나칠 때 투자하는 자가 진정한 투자자이다. 지금을 저가매수 기회로 삼아 모아둔 경우, 장기적으로 언젠가 금리 인하 정책을 펼치는 때가 온다면 빛을 발하게 될 것이다.

요약하자면, 현재는 고금리가 유지되고 있지만 장기적으로는 금리 인하 시대가 도래할 수 있으며, 부동산 리츠주는 임대료 조정을 통해 이러한 변화에 적응할 수 있을 것으로 파악 가능하다.

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사견 추가

지금의 환경에서는 리츠주에 투자하는 것이 현명한 선택이 아닐 수 있다. 기술주, 에너지주, 반도체 등 시대를 주도하는 가치주에 투자하는 것은 자산을 극대화 할 수 있는또 다른 전략이 될 수 있기 때문이다.

하지만 안정적인 투자와 고정적인 수입을 원하는 투자자에게는 고금리가 유지되는 시기 (리츠주 저평가 시기)에 리츠주에 투자하는 것이 하나의 옵션일 수 있다. 단, 장기적인 시각에서 접근하고 투자 결정을 내리는 데 주의가 필요하다. 투자 결정은 개인의 금융 목표와 리스크 허용도를 고려하여야 하기 때문이다.

그렇다면 지금이 투자 적기일까?

투자 기준을 어디에 두느냐에 따라 투자시점을 다른 관점으로 바라볼 수 있다.

 필자의 경우 리얼티인컴에 관심을 갖는 첫번째 이유는, 소액부동산 투자의 매력을 느꼈기 때문이다. 한국 부동산도 2017년 이후 5년 이상의 급등기를 겪었고, 이제는 월급을 모아 부동산을 사기가 어려운 정도로 부동산 자산 가격 상승이 있었다. 필자 또한 열심히 노동하여 5년 10년 뒤에 아파트를 장만하려는 꿈이 있었지만, 이는 어려운 현실이 되었고 이를 대체하는 수단으로 리츠주 투자를 마음먹었다. 리츠주 특성상 주식이기는 하나, 리얼티인컴이 보유하고있는 실물자산 건물에 일부 지분 투자를 하여 임대수익(배당)을 받겠다는 개념으로 접근을 하고 있는 것이다.

 실물 부동산 투자 실전이었다면 부동산 가격이 싸다고 사고, 비싸다고 사지 않을 일은 없었을 것이다. 급락장엔 더 떨어질까 두렵고 급등장엔 언젠간 떨어지면 사야지 라는 기대가 있을 수 있으므로, 부동산가치를 절대적인 금액가치로 환산하여 사기는 쉽지 않을 것이기 때문이다. 
 

. 부동산투자의 관점으로 해석

리얼티인컴을 소액 부동산 투자의 관점에서 접근해보면, 주가하락으로 배당률이 높아진 지금 투자하는 것은 높은 임대수익률로 투자가치가 높아진 건물에 투자하는 것과 같다고 볼 수 있다. 물론 고금리유지정책이 장기화 될 전망도 무시할 수는 없다, 하지만 건물투자의 관점에서 접근하면 기본 10년이상 투자할 것이고 배당이 뒷받침 해준다면 지금 가격은 투자가치가 있는 가격이라고 할 수 있겠다. 
 

 . 예금 대체제의 관점으로 해석

 예금 대체제의 관점에서 접근해 볼수도 있다. 예금을 대체할 것으로는 대표적으로 채권과 금, 달러 등이 있을 수 있고, 고정적으로 배당을 지급하는 리츠주 또한 대체제로 판단할 수 있다. 납입금액에 제한이 있는 5%이상의 고금리 특판 상품을 제외하고 보통의 예금금리가 3%~4% 사이로 유지되고 있고, 리얼티인컴은 9/6 종가 54.99 달러기준 5.55%의 배당수익률을 기대할 수 있다. 
 예금과 채권은 원금이 보장되고 리얼티인컴의 원금은 보장되지 않는 차이는있다. 하지만 리츠주는 일반주식과는 다르게 "가치"를 평가받아 주가가 구성되지만, 평가받은 가치는 사실상 보유한 실물자산에 근거하고 있기 때문에 일방적인 하락을기대하기는 어렵다. 이로써 예금을 대체할 방안으로 리츠주에 투자하는 관점에서도 충분히 매력적인 가격대에 이르렀다고 할 수 있겠다.

* 본 글은 투자권유 글이 아니며, 모든 투자의 책임은 투자자 본인에게 있습니다.